4 Avril 2023
Retard fréquent de paiement d’un locataire
Que faire lorsque votre locataire vous paye toujours en retard ou qu’il vous envoie un paiement incomplet . Est-ce qu’en tant que propriétaire on a des recours?
Je peux vous garantir que le propriétaire a des recours pour recouvrir des sommes dues et qu’il peut même ouvrir une demande d’ expulsion pour retard fréquent de paiement.
Pour ce faire, le propriétaire se doit de monter un dossier et il prouver trois éléments qui sont cumulatifs, soit :
Que les retards étaient fréquents;
Qu’il en a subi un préjudice;
Que le préjudice subi était sérieux.
Obligations du locataire
Voyons avant tout d’abord quelles sont les obligations du locataire en termes de paiement de loyer.
À la section D «Loyer» du bail officiel produit par le TAL, on y voit que le paiement du loyer doit être fait le 1er jour du terme. En tant que propriétaire, il est très important de bien définir le terme et il est recommandé qu’il commence le premier de chaque mois.
Astuce : Un truc qui peut vous sauver plusieurs ennuis est de demander à votre banque d’instaurer comme date de paiement de votre hypothèque le 15e jour du mois, vous laissant ainsi le temps de récupérer vos loyers avant de payer votre hypothèque. Ceci vous permet de ne pas avoir à sortir d’argent de votre poche si un locataire vous paie en retard.
À l’article 1903 du code civil : Le loyer est payable le premier jour de chaque terme.
Alors, si le locataire ne respecte pas les conditions énumérés ci-dessus, il sera en défaut de paiement à partir du deuxième jour du mois. On peut à se moment décider de déposer une demande d’expulsion pour retard fréquent.
Il est cependant fortement suggéré de faire un suivi avec votre locataire pour voir la cause de l’oubli. Ça ne vaut pas toujours nécessairement la peine de risquer sa relation avec un locataire pour un retard de paiement. La bonne communication est la clé dans ce genre de scénario.
Vous pouvez même vous entendre avec le locataire pour qu’il vous paie avec un délai de quelques jours, s’il s’agit d’un bon locataire qui a un bon historique de paiement.
Donc si après avoir tenté de négocier avec lui, il ne réussit toujours pas à vous payer avec des délais raisonnables et que les retards de paiement surviennent au mois suivant, il est temps de lui envoyer une lettre de mise en demeure pour réclamer les ou les loyers impayés et d’ouvrir votre demande au TAL.
« Article 1971 : Le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou, encore, s’il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement. »
Au moment de préparer son dossier pour le TAL, le propriétaire doit démontrer les points suivants :
Le moment prévu pour le paiement
On peut montrer un exemple du contrat signé (le bail qui illustre la journée du mois à laquelle le paiement est attendu;
Que ce moment prévu n’est pas respecté par le locataire;
Montrer des images de votre compte bancaire comme quoi aucun paiement n’est perçu;
Que les retards au niveau du paiement du loyer sont fréquents;
Montrer les relevés bancaire des mois où le paiement est en retard;
Que les retards au niveau du paiement du loyer causent un préjudice sérieux au propriétaire.
Voir texte qui suit.
Préjudice subi et préjudice sérieux
La prochaine étape n’est pas seulement de prouver qu’un préjudice a été subi par le propriétaire, mais que ce préjudice est sérieux. Il faut faire attention puisqu’il existe une ambiguïté quant à ce qui définit un préjudice sérieux versus un préjudice jugé non sérieux.
Nous allons voir ici des techniques pour prouver le préjudice et s’inspirer d’exemple réels de préjudices sérieux pour monter votre dossier. Voici un exemple tiré tout droit du site de la SOQUIJ. Je vous invite fortement à consulter d’autres dossiers avec les mots clés «Préjudice» ou «retard fréquent» par exemple.
En voici un exemple :
Allaire c. Bourdeau, 2017 QCCQ 4963 (CanLII), https://canlii.ca/t/h3zv0
[58] Le préjudice sérieux dont il est question peut être d’une nature autre que pécuniaire[20] :
alourdissement anormal de la gestion de l’immeuble, multiplicité des démarches auprès du locataire ou du tribunal pour percevoir les loyers ou coûts supplémentaires[21];
soucis et tracas causés par l’entêtement du locataire à retenir son loyer, temps et énergie consacrés pour les vacations devant la Régie du logement, notes comptables et suivi des démarches effectuées[22] ;
démarches constantes et multipliées pour se faire payer, demandes répétées à la Régie du logement afin d’obtenir le paiement du loyer, gestion de trois décisions de la Régie du logement[23] ;
nombreux avis envoyés au locataire pour lui rappeler ses retards, remise du dossier à ses avocats pour récupérer le loyer dû et frais ainsi engagés[24] ;
multiplication des démarches pour obtenir les loyers dus et paiement de frais bancaires pour de nombreux chèques retournés[25] ;
impossibilité de disposer des sommes dues, procédures de recouvrement et pertes d’intérêts sur l’argent non reçu[26] ;
Donc les arguments exprimés dans cette cause peuvent certainement vous mener sur des pistes lors de la préparation de votre dossier pour le TAL.
À la première offence, le TAL va plus souvent qu’autrement exiger au locataire de payer son loyer à temps au lieu de demander l’expulsion immédiate. Il faudra donc ouvrir une nouvelle demande si un nouveau retard est perçu. La deuxième demande aura comme objectif direct la résiliation de bail puisque le locataire n’a pas respecté ses engagements.
En espérant vous avoir donné quelques pistes de solutions dans cette fâcheuse situation où aucun propriétaire ne veut se retrouver, mais sachez que va probablement arriver tôt ou tard.
Hyperliens:
Vidéo sur le sujet : https://youtu.be/sUaXdm97EHA
Recherche SOQUIJ :
http://citoyens.soquij.qc.ca/?_ga=2.125951492.843200208.1680819459-1510418347.1680819459